A respeito da propriedade resolúvel, responda: a) qual característica do direito de propriedade ela excepciona?; b) qual a diferença entre propriedade resolúvel e propriedade revogável?

1 de abril de 2022 Off Por Projeto Questões Escritas e Orais

A propriedade constitui a matriz dos direitos reais e o núcleo do direito das coisas.

Nas palavras de Washington de Barros Monteiro, trata-se do mais importante e do mais sólido de todos os direitos subjetivos, é o direito real por excelência, o eixo em torno do qual gravita o direito das coisas, cuja natureza, amparado no art. 5º, XXII, da Constituição Federal, foi alçada ao caráter de direito fundamental.

Nos termos do que preleciona o art. 1.228 do Código Civil, o direito de propriedade consiste no direito real de usar, gozar ou fruir, dispor e reivindicar a coisa, nos limites da sua função social.

A partir desse conteúdo, a doutrina passou a identificar as características inerentes ao direito de propriedade, características essas que foram muito bem resumidas por Orlando Gomes nos seguintes termos (GOMES, Orlando. Direitos Reais, 21. ed., São Paulo: GEN-Atlas, 2012):

  1. Complexo: pois é formado por um conjunto de poderes ou faculdades;
  2. Absoluto: não no sentido de que se possa fazer dele o que bem entender, mas porque a oponibilidade é erga omnes;
  3. Perpétuo: não se extingue, simplesmente, pelo não uso, podendo ser transmitido por gerações;
  4. Exclusivo: ressalvadas certas situações, a exemplo do condomínio, o poder dominial de alguém exclui o de outrem, concomitantemente, sobre a mesma coisa;
  5. Elástico: pode ser distendida ou contraída na formação de outros direitos reais sem perder sua essência.

Dentre todas essas características, a que nos interessa para responder a questão posta neste tópico é a característica da perpetuidade.

Como dito, a propriedade, via de regra, não se extingue pelo seu não uso e pode ser transmitida livremente pelos proprietários, todavia o Código Civil dispôs, nos arts. 1.359 e 1.360, espécies de propriedades temporárias, que receberam o nome de propriedade resolúvel.

De maneira geral, a propriedade temporária constitui aquela que pode ser extinta tanto pelo advento de uma condição ou pelo advento de um termo (art. 1.359 do CC), como também pela superveniência de uma causa capaz de destruir a relação jurídica (art. 1.360 do CC).

Trata-se, portanto, de nítida exceção ao caráter perpétuo da propriedade.

De início, vale ressaltar que o Código Civil afiançou uma imprecisão terminológica ao inserir, na mesma rubrica “Da Propriedade Resolúvel”, dois fenômenos juridicamente distintos, quais sejam: a propriedade verdadeiramente resolúvel, tratada no art. 1.359; e a propriedade revogável, tratada no art. 1.360. Por isso, utilizou-se acima a nomenclatura genérica de propriedades temporárias.

Vejamos as diferenças entre os dois institutos.

PROPRIEDADE RESOLÚVEL

“Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.”

A principal característica da propriedade resolúvel é que ela traz, no próprio título constitutivo da propriedade, a causa de sua extinção, que necessariamente corresponderá a uma condição ou a um termo.

É justamente por essa razão (a causa extintiva vir descrita no próprio título) que a segunda característica da propriedade resolúvel se manifesta, uma vez que, ao se consumar o fato extintivo, os efeitos serão retroativos (ex tunc), pois se presume o conhecimento do terceiro a respeito da condição ou do termo aposto no título que, uma vez registrado, terá eficácia erga omnes.

Em resumo, o terceiro que adquiriu a propriedade resolúvel não poderá alegar surpresa, tendo em vista que a condição ou o termo constam expressamente do próprio título constitutivo da propriedade, de tal forma que a consequência jurídica será a resolução do domínio do terceiro adquirente, ao passo que se conferirá ao proprietário beneficiado pela resolução o poder de reivindicar o imóvel.

A propriedade resolúvel, portanto, resolve não apenas a propriedade originária, mas também todos os direitos reais que dela decorreram por transmissão, atribuindo ao proprietário em cujo favor se opera a resolução o poder de reivindicar a coisa de quem quer que a possua. Vejamos lição da doutrina:

“A propriedade resolúvel nasce com predeterminação de existência (certa ou incerta), seja por que sobre ela é fixado um termo, uma condição ou um encargo. Esta modulação de efeitos deve ser respeitada por terceiros, visto que acompanha o título aquisitivo original. Qualquer direito constituído pendente a resolubilidade, e caso essa se conforme em verdade jurídica, seguirá o mesmo fim.” (FARIAS, Cristiano Chaves de; FIGUEIREDO, Luciano L.; EHRHARDT JR., Marcos; DIAS, Wagner Inácio Freitas. Código Civil para Concursos – coordenador Ricardo Didier – 5. ed. rev. ampl. e atual. – Salvador: Juspodivm, 2017, p. 1133)

Exemplos de propriedade resolúvel podem ser encontrados nos seguintes institutos: compra e venda com reserva de domínio (art. 521 do CC); pacto de retrovenda (arts. 505 e 507 do CC); propriedade fiduciária (art. 1.361 do CC); fideicomisso (art. 1.951 do CC), dentre outros.

PROPRIEDADE REVOGÁVEL (“AD TEMPUS”)

“Art. 1.360. Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à sua resolução, será considerado proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício houve a resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor.

Na propriedade revogável, o panorama é outro, pois o direito de propriedade se vê afetado por uma causa superveniente à realização do ato jurídico. Não se trata, pois, de uma causa descrita no próprio título constitutivo da propriedade, fato que deixa essa causa superveniente fora da esfera de conhecimento dos posteriores terceiros adquirentes.

Essa circunstância impõe que haja observância do princípio da boa-fé objetiva, notadamente para evitar prejuízo a direitos de terceiros de boa-fé. Assim, uma vez consumado o evento revocatório superveniente, a propriedade se considerará resolvida apenas com efeitos prospectivos, também chamados de efeitos “ex nunc”.

Assim, será preservada a propriedade em nome do terceiro de boa-fé, atribuindo-se ao proprietário em cujo favor opera a resolução apenas o direito de ação contra o ex-proprietário.

Vejamos um exemplo.

Imagine que Brenda doou um imóvel para Antônio. Tempos depois, Antônio aliena o imóvel para Carlos.

Posteriormente, Antônio atenta contra a vida de Brenda, fato que constitui uma das hipóteses de revogação da doação por ingratidão, levando Brenda a revogar o imóvel anteriormente doado a Antônio.

Perceba que Carlos nada tem a ver com a revogação da doação por ingratidão de Antônio, motivo pelo qual será considerado terceiro de boa-fé, não podendo ter seu direito de propriedade prejudicado.

Nessa hipótese, pela interpretação do art. 1.360 do CC, Carlos será considerado proprietário perfeito do imóvel, de maneira que restará a Brenda apenas o direito de cobrar do donatário Antônio o valor da coisa, porque esta continuará pertencendo ao adquirente de boa-fé.

“Ao lado da propriedade resolúvel figura a propriedade a d tempus ou revogável (ou propriedade resolúvel por causa superveniente), em que a extinção do direito não acompanha o título exordial e, em ocorrendo, os direitos de terceiros constituídos sobre o bem (sejam de natureza real ou pessoal) deverão ser respeitados, cabendo ao prejudicado buscar satisfação junto ao ex-proprietário.” (FARIAS, Cristiano Chaves de; FIGUEIREDO, Luciano L.; EHRHARDT JR., Marcos; DIAS, Wagner Inácio Freitas. Código Civil para Concursos – coordenador Ricardo Didier – 5. ed. rev. ampl. e atual. – Salvador: Juspodivm, 2017, p. 1133).

Para arrematar, verifica-se que a diferença primordial entre a propriedade resolúvel e a propriedade revogável foi muito bem delineada no Enunciado n. 509 da V Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal, que assim dispôs: “A resolução da propriedade, quando determinada por causa originária, prevista no título, opera efeito ex tunc e erga omnes; se decorrente de causa superveniente, atua ex nunc e inter partes”.

Como o assunto foi cobrado

1. (FMP – Cartório – TJ – MT/2014) Quanto à propriedade, se ela se resolve por fato alheio ao título, a revogação tem efeito ex nunc.

GABARITO

1. Correto, trata-se do caso da propriedade revogável (ad tempus)